随着人工智能革命加速推进，香港数据中心市场正迅速演变。经改建的工业物业已成为应对超大规模及人工智能需求的核心设施。亚太地区预计至2028年将面临15-25吉瓦的电力短缺，尽管数据中心供应量在未来三年内将翻倍增长。估值正面临上行压力，顶级设施在关键地点的收益率压缩至4.0-7.0%。此趋势为适应性再利用开辟机会，正如宏展国际最近对一项人工智能就绪数据中心改建项目的估值所示，此举强化了香港在全球数码网络中的地位。
当前市场格局：超大规模扩张与人工智能驱动需求
亚太地区数据中心容量于2024年已超过12.2吉瓦，另有14.4吉瓦正在兴建或规划中。人工智能工作负载的电力消耗为标准负载的两至五倍，正推动这一增长。在香港，超大规模细分市场于2025年达20.8亿美元，预计至2031年将增至63.3亿美元，复合年增长率达20.35%。已安装的IT负载预计从1,212兆瓦增长至2,058兆瓦。葵涌及荃湾等地区吸引超大规模营运商，部分建筑物可提供高达50兆瓦的液冷人工智能设施。亚太地区2024年交易额达216亿美元，几乎为2023年的十倍，其中香港占比约8%。该地区拥有约60个数据中心及所有主要云端供应商，但供应短缺持续存在，需求主要来自金融科技、电子商务及数码转型。
应对电力限制与供应短缺
电力供应仍是主要挑战，人工智能设施需超过1吉瓦的园区规模及先进冷却系统。在香港，受限的132千伏供电馈线槽位及三年的连接排队期，将增长预测削减约3.2%。将旧仓库转为数据中心有助缓解土地短缺，利用现有基础设施处理经公用事业机构（如中华电力）批准的18-50兆瓦负载。政府支援措施，例如北部都会区的激励计划及工业大厦重建方案，有利于透过长期租约及高密度营运实现稳定收入。
透过人工智能就绪改建提升估值
估值主要采用收入资本化法，基于稳定净营运收入，Tier-III+资产的收益率为4.0-7.0%，并因电力密度及地点因素而调整。人工智能功能可透过更高的租金及入住率提升物业价值，随着机构投资者资金流入，共同托管收益率进一步收窄。宏展国际最近对香港一项人工智能就绪地点的评估，运用收入资本化法推导总发展价值，并突显改建效益及市场趋势。此类转型符合亚太地区格局，现代资产吸引持续增长及强劲融资。
* 哈尔滨数据中心（中国黑龙江省哈尔滨市）
探索替代用途与新兴枢纽
除主要超大规模中心外，边缘设施（500千瓦-5兆瓦）为物联网及自动驾驶技术提供低延迟人工智能机会，预计在亚太地区每年增长25%。融入可再生能源的混合发展，例如绿氢协议或小型模组化反应炉项目，为香港北部都会区带来启发，或可包括人工智能研发枢纽。灵活的分区规划有助构建充满活力的都市生态，满足全球容量需求，预计至2030年将增长逾一倍。
应对估值挑战
高昂的建造成本（往往达数百亿元用于1吉瓦设施）、电力延误及洪水区等环境风险，构成主要障碍。估值常见陷阱包括过度依赖超大规模租约及快速技术过时，新兴市场收益率为9.5-10.5%，反映这些不确定性。公私营合作、环境社会及管治（ESG）对可再生能源的要求，以及涵盖电力网络审查的全面可行性研究，对实现平衡评估至关重要。
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