湾仔“合和商场”与九龙“SOGO启德”的开幕—香港零售市场重新焕发活力的重要标志。不仅是令人期待的购物地标，这些新商场亦反映了零售市场不断演变的动态，并为物业估值及未来趋势提供了宝贵的洞察。
商场估值
购物商场是香港商用物业的重要资产，其价值取决于以下关键因素：
地点与可达性
靠近交通枢纽、住宅区和办公集群的地理位置，对商场的人流和租户组合影响深远。例如，SOGO启德受益于包括港铁延线在内的新基建发展，以及多个新住宅和商业项目，提升了其可达性和需求；而合和商场则凭借其位于湾仔黄金地段的优势，该地区日益增多的商业办公室、酒店和住宅发展带来了长期价值增长的保证。
租户质素
商场的价值与其吸引访客及保持高质量租户的能力密切相关。像合和中心这样的综合用途区域，结合了零售、餐饮及生活方式体验，能够更好地确保稳定的人流和租金收入—这是实现可持续物业估值的关键因素。而在SOGO启德，通过引入多元化的租户组合，包括奢侈品牌、家庭导向的店铺及生活方式零售商，不仅满足了该区日益增长的住宅人口需求，也吸引了因交通便利而来的访客。SOGO启德通过与周边社区需求的紧密结合，为购物者和投资者提供了一个吸引人且具有盈利能力的资产。
市场趋势与适应能力
现代零售空间必须超越传统购物的范畴。那些能够适应体验式零售—例如整合娱乐、活动及社区空间的商场—通常更能保持吸引力及估值韧性。
市场展望：乐观但需谨慎
香港零售市场近年来面临经济不确定性与消费者行为转变的挑战。然而，随着旅游业的复苏及基建改进的推进，对于地理位置优越、注重体验的商场而言，市场前景越来越积极。
未来增长的主要推动力包括：
重建及基建项目: 如启德等新兴地区展现了城市规划如何提升以零售为中心的地产价值。
可持续发展趋势: 获得绿色认证及能效较高的物业正日益吸引投资者，并与ESG（环境、社会及管治）优先事项保持一致。
消费者偏好的转变: 对生活方式为主导的商场需求上升，意味着开发商与投资者必须不断创新以保持竞争力。
估值：市场潜力的反映
对于物业专业人士而言，准确评估零售资产价值需要分析当前表现与未来潜力。租户稳定性、运营效率及周边发展等因素，均对商场估值产生重要影响。
合和商场与SOGO启德的开幕强调了一个明确的结论：只要符合市场趋势与消费者需求，位于核心或发展中地区的零售物业依然是充满机遇的强势资产。
展望未来
这些新商场的推出，彰显了零售业正在适应、复苏与演变的事实。对于投资者与利益相关方而言，这也凸显了紧跟趋势的重要性，并认识到基建、地点与创新如何驱动物业价值。
随着香港零售市场恢复动能，零售物业的估值将继续是衡量市场健康及投资机会的关键指标。