根据《2025年施政报告》，香港的「城中学舍计划」是一项重要策略计划，旨在将低使用率的商业物业（如次级酒店及非甲级写字楼）改建为学生宿舍，以应对2024/25学年约92,000名非本地学生带来的近50,000个宿位缺口。该计划于2025年7月启动，趁着2025年第二季办公楼空置率高达17.4%及新增333万平方呎商业供应的时机，简化改建程序，允许保留额外总楼面面积（GFA）用于配套设施，提升物业价值，同时振兴红磡、佐敦等地区，巩固香港作为国际教育枢纽的地位。
当前住宿供应：大学宿舍与私人宿舍
香港的学生住宿主要依赖大学宿舍，涵盖香港大学（薄扶林）、香港中文大学（沙田）、香港科技大学（清水湾）、香港理工大学（红磡）及城市大学（九龙塘），为数千名学生提供居所。此外，尖沙咀、铜锣湾及佐敦等热门地区的私人宿舍（多由旧酒店改建）为无法入住校内宿舍的学生提供替代选择。然而，现有宿位远远不足，竞争激烈，预计到2028年缺口将进一步扩大。「城中学舍计划」积极推动私人宿舍供应扩展，成为缓解住宿压力的关键一步。
应对空置率与住宿需求
在办公楼竣工量翻倍（新增333万平方呎）的背景下，该计划聚焦次级酒店及非甲级写字楼，要求改建项目于18个月内达到90%学生入住率，排除工业大厦，并提供豁免公开空间要求等监管优惠。早期参与者如香港都会大学及中原地产显示市场热烈反应，改建项目不仅减轻私人租赁市场压力，还通过高入住率及预付款模式确保稳定租金收入。
适应性再利用提升物业价值
改建项目可带来稳定租金收益，预计非甲级物业价值可提升10-20%。放宽总楼面面积及地积比率限制降低改建成本，减少空置风险，并为大学周边的零售及住宅物业带来人流增长。该计划与90公顷北部都会区大学城等大型项目结合，进一步增强红磡、薄扶林等区域的长期投资吸引力。
探索商业物业的多元用途
「城中学舍计划」启发商业物业的更广泛再利用，例如改建为共享居住空间、专业人才公寓或人工智能数据中心（需符合分区审批）。例如，2017年九龙湾旧工厂（骆驼真空保温壶工厂）改建为君立酒店的案例，虽属工业大厦改建（不适用于此计划），却展示了物业转型的潜力。结合教育、零售或医疗设施的混合用途发展，能进一步降低空置率，并与政府重新规划商业用地为住宅用途的目标一致，打造充满活力的城市生态。
*2017年九龙湾旧工厂（骆驼真空保温壶工厂）改建成酒店（君立酒店）
物业改建的挑战
改建过程面临消防安全及通风系统的高昂成本、分区限制及运营要求（如学生宿舍的宵禁管理）等挑战。宵禁作为运营规范，旨在确保学生安全，但可能增加管理成本并影响吸引力。六个月销售通知期及不可转让条款平衡稳定性与灵活性，允许物业在必要时恢复原有用途。公私合作及成本优化对实现学生福祉与投资回报的平衡至关重要。
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